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成都高新区放养式保交楼:交房两年不给过户 清华研究生被指诈骗

日期：12-10  点击：  属于：直击现场
    “各位领导，买这套房子花了我父母半辈子的积蓄。本想好的地段可以投资，又可以有个家，如今受疫情影响，我们日常生活早已捉襟见肘，甚至不得不举债度日。迫不得已之下，准备卖房。可谁知道又碰上骗子开发商和渎职干部，请帮帮我。” 成都高新区花漾锦江业主小白（化名）哭着说。
       小白说，开发商四川西美投资有限公司挪用住房维修金，导致其房子无法过户。同时，开发商在签订合同时就采用欺诈手段逃避过户义务，根本不准备履行合同，签订合同后又四处举债，并以其所购买单元的房子作抵押。开发商的背后老板抽逃监管账户中的购房款后，又紧急将股权身份转让，涉嫌诈骗。
       小白总结称，开发商涉嫌诈骗的行为可以概括为“到处是坑的格式合同、不知去向的购房款、金蝉脱壳的背后老板”。
       合同的签订：挖好坑的格式条款为挪用购房款打伏笔

       2019年7月，小白和开发商四川西美投资有限公司（下称西美投资或者开发商）签订了商品房买卖合同（预售的），该合同为开发商提供的格式合同，合同的一些格式条款违反效力性规定，为开发商挪用购房款打下伏笔。
       具体如下：
       （1）交房不过户

       《商品房销售管理办法》第34条规定，开发商应在交房后60天内将办理产权证的资料交到不动产登记中心（包括已经缴清住房维修金的资料）。然而开购房合同说交房后720个工作日才办理过户登记。这就是违反效力性规定，以格式条款侵害消费者的权益，体现了开发商不履行合同的法定主要义务，非法占有购房款的目的。
       （2）违约金过低

       合同约定，开发商逾期办理过户，向购房者缴纳每天10元的违约金。中消协9月21日点评房屋领域十大“霸王条款”问题7与该行为类似，该问题中违约金设定为20元/天。中消协点评称，此处约定的违约金金额较低，明显无法弥补实际损失，涉嫌排除消费者主张违约责任的权利，减轻经营者赔偿责任。
       （3）不办理预售合同备案登记

       约定买受人付清全部购房款之前，开发商有权不办理合同备案登记。即使办理完成备案登记，也无需另行通知买受人。如果开发商没有办理备案登记，无需承担违约责任。但《城市商品房预售管理办法》第十条规定，开发商应自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
       （4）出售后的房子拿去抵押
       补充协议约定开发商可对已售房屋所分摊的土地使用权及在建工程设定抵押。虽然约定不得因该抵押延误购房者办理权属登记的日期，但仍然让购房者承担风险。
       合同的履行：不知去向的购房款 “金蝉脱壳”的背后老板

       开发商于2020年7月交房，但至今未过户。小白反映给相关部门后，成都高新区管委会于2022年9月22日回复称：经工作人员核实，花漾锦江项目开发公司目前未向高新区不动产登记中心申请13栋和14栋的首次登记（大产权）。经询问开发公司，开发公司表示其正在筹集维修资金等费用，并将履行合同义务为业主办理产权证。
       购房款显然被挪用了。


       施工许可证显示，13#、14#建筑面积分别为129956.06、118326.51㎡，合同价格分别为25500、24000万元。每平方米建筑面积单价分别约为1962、2028元/㎡。但高新区每平方米建筑面积成本价为1100元。所以施工合同价足以支付工程价款。
       高新区规定，小白所在小区的开发商应承担的住房维修金按照每平方米建筑面积成本价的3.5%缴存。也就是说，开发商应缴存的维修金单价为38.5元/㎡。开发商应缴存的13#、14#住房维修金分别为5003308.31、4555570.635元。共计9558878.945元。

       那购房款是否足以支付上述价款呢？上述两笔价款共计504558878.945元（约5.04亿元）。而小白的购房款单价为35843.48元/㎡，两幢楼购房款共计8899311332.1436元（约89亿元）。即使考虑到开发商此前由于融资所产生的利息，如果开发商没有挪用购房款的话，也无需另行筹集维修资金。
       那么这些购房款去哪了呢？是被开发商挪去别处经营了？还是被挥霍了或者拿去从事违法行为导致我们的购房款无法追回了？
       高新区管委会于2022年11月4日回复称：房屋维修资金交存相关问题，公园城市局已要求开发公司按照《成都市住宅专项维修资金管理办法》的规定交存专项维修资金。合同条款问题，属民事纠纷，建议通过诉讼途径解决。
       但事实上，部分业主已经通过民事诉讼主张退款，结果诉讼可以赢，但开发商没钱可供执行，同时开发商也拒绝交代购房款的去向。
       值得注意的是，小白签订购房合同时，开发商由深圳前海嘉年鼎盛投资管理有限公司（下称鼎盛投资）独资控股，彼时董事长为潘军（清华大学EMBA毕业生）。同时，由潘军任董事长、法定代表人的花样年集团（中国）有限公司（下称花样年集团）间接持有鼎盛投资51%的股份。
       2021年10月，工商变更信息显示，花样年集团突然退出对鼎盛头的间接持股，接手的是深圳前海和乐美健康文化投资有限公司，这家公司与花样年集团没有任何股权上的关联。在另一篇关于潘军涉嫌挪用资金罪的报道中，潘军的合伙人表示这是潘军试图切割之举。
       此外，民生银行成都分行作为招商单位通过招投标方式，转让其对开发商（西美投资）约14亿元的债权。该招投标信息显示，西美投资位于天府大道的11#酒店房产（面积29814.26㎡）、“红唐”商业综合体（面积48169㎡）、花漾锦江12#-14#公寓（面积66626㎡）、花漾锦江的340个地下车位已抵押给该银行。同时开发商（西美投资）、其母公司（鼎盛投资）100%的股权均已质押给了该银行。目前该银行已起诉，首封了花漾锦江3466个地下车位。
       巧合的是，购房预付款的监管账户正是在民生银行成都银行开设，为购房者办理按揭的也是该银行。该银行一方面帮助开发商抽逃监管账户中的购房款，另一方面还以抵押、质押为担保，贷款给开发商。
       律师：开发商涉嫌诈骗
       一位不愿透露姓名的律师表示，开发商的行为涉嫌合同诈骗。
       所谓合同诈骗，是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中通过虚构事实、隐瞒真相、设定陷阱等手段骗取对方财产的行为。或者合同一方当事人故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示，从而与之签订合同的行为。
       行为人必须有使对方当事人受欺诈而陷入错误，并以此为意思表示，从而与之签订或履行合同；有欺诈行为。欺诈行为既可以表现为欺诈人以一定的方法故意使对方当事人陷入错误，也可以表现为欺诈人以一定的方法故意阻碍当事人使其陷入错误；既可以表现为积极的作为方式，也可以表现为本应作为却故意不作为的方式；受欺诈人因受欺诈而陷入错误。这里所说的错误，是指对合同内容及其他重要情况的认知错误，必须是因欺诈人的欺诈行为所致，即受欺诈人陷入错误与欺诈人的欺诈行为之间有因果关系；受欺诈人因听其描述，与看之样品而被蒙蔽，与之签订或履行合同。错误的认识必须是进行意思表示的直接原因。
       虽然合同诈骗与民事欺诈都存在欺骗行为，但二者最核心的区别是，民事欺诈本意是通过履行合同从而营利，合同履行与否只涉及债权；而合同诈骗本意是借合同之名，通过不履行合同从而非法占有对方财物，“合同”只是欺诈人实施诈骗的工具，侵犯对方物权。惩戒民事欺诈，所保护的法益是民法规定的诚实信用原则；惩戒诈骗，所保护的是受欺诈人的财产所有权等权益（具体到合同诈骗中，还要保护合同管理秩序）。
       就本案而言，开发商的行为符合上述构成要件：
       （一）主观方面
       （1）虚构事实隐瞒真相
       开发商利用购房者法律常识欠缺，诱骗购房者接受了诸多霸王条款，隐瞒其抽逃预付购房款的目的，减损其自身违约义务。
       如果开发商在签订购房合同前明示相关法律法规，将合同中违反法律强制性规定的条款对购房者作出具体而详细的说明，恐怕没有人愿意接受上述霸王条款。
       另一方面，开发商利用信息不对称，欺骗购房者，称目前资金不足才不得不抵押房屋。让购房者“自愿接受”开发商抵押房屋的行为。
       但如果让购房者知道，购房款是建设成本的十多倍，开发商在此情况下仍然将房子抵押给银行，并挪用预付购房款，导致现在房子过不了户，甚至有些房子可能被执行走，未必有人敢买这样的房子。
       开发商隐瞒其挪用购房款去别处、变相“一房二卖”的意图，正是在签订、履行合同期间就已经开始隐瞒事实、虚构真相。
       （2）非法占有目的
       前文已述，购房款远超建设成本，根本无需另行融资。但缴纳购房款后一个月（2019年8月15日），开发商就把房子抵押给了银行。
       定合同的时候开发商解释称，之所以可能抵押是因为资金不够。但从现有情况来看，很显然开发商挪用了预付购房款。
       此外，办理预售合同登记备案手续，是为了保障购房者的物权期待权，防止开发商“一房二卖”。
       然而，开发商一方面违反国家法律，规避预售监管制度。另一方面在资金原本充足的情况下，挪用了购房款，并将房子抵押给银行。这就说明在签订、履行合同期间，开发商根本就没有履行商品房买卖合同法定义务的诚意，而是想挪用购房资金去别处，甚至变相地将房子卖给银行。
       即使开发商后来将款项补齐，也是事后返还赃款的行为，不影响其非法占有购房款的事实。而目前开发商隐匿购房款去向，背后老板也将股权转让，应缴的住房维修金却不予补齐。结合开发商的格式合同，开发商从一开始就没打算承担违约责任，购房者也不可能通过民事诉讼追偿自身所受损失。
       此外，开发商还以交房为诱饵，骗取购房者继续分期缴纳按揭款，交完购房款后，没有正当理由却又不履行缴存维修金这一法定义务。
       开发商在签订合同时，通过欺骗行为不准备履行合同的法定义务、不愿意依法承担违约责任；没有正当理由，却不履行合同的法定义务，反而是抽逃、转移资金、隐匿财产，以逃避返还资金。尽管开发商口头承诺将筹集资金缴存维修金，却不见实际行动。
       反而是通过质押股权、抵押不动产等方式将公司抽空，又通过变更登记等方式，将诉讼主体身份复杂化，使得购房者难以通过民事诉讼追回损失。
       当然，还有另外一种可能，就是开发商在卖房子的时候，其经营状况已严重恶化，经营难以维持，明显无力清偿债务，开发商通过欺骗手段大量骗取购房款，用于归还以前所欠的债务。如果是这样，就属于开发商在签订合同时没有履行合同的能力而大量骗取资金的情形，可以认定具有非法占有的目的。
       开发商在签订合同之初就有非法占有的主观故意，而且在履行合同过程中，这种非法占有的主观故意始终存在，没有为履行合同作出积极、充分的准备。
       不论从任何角度看，开发商都是以非法占有为主观目的。
       （二）客观方面
       （1）开发商签订合同时隐瞒其准备挪用购房款去别处经营、“一房二买”的意图，履行合同期间又着手实施挪用购房款、股东切割股份等行为。这是“欺诈行为”。
       （2）让购房者误以为开发商不会挪用购房款，开发商只是为了资金周转才将我们房子抵押给银行。这是让购房者产生的“错误认识”。
       （3）基于上述“错误认识”，购房者购买房子。这是“处分财物”。
       （4）购房款都交给了开发商，这是“交付行为”。
       （5）买了房子之后，如今由于开发商挪用资金，导致购房者房子过不了户，甚至面临房子被执行走的危险。这是购房者“受到损失”。
       综上，开发商涉嫌合同诈骗。
       建设局：没事“放养”不监管 出事“依法”不办事

       小白表示，花漾锦江是区管项目，公园城市建设局应当对开发商的一系列行为进行全面监管。但购房款被挪用，公园城市建设局难辞其咎；开发商对购房者的欺诈行为，建设局也没有监管到位。等到购房者发现被骗了，希望建设局按照移送刑事案件程序行政执法机关移送涉嫌犯罪案件程序处理，建设局又推给法院。这就是没事“放养”不监管，出事“依法”不办事。
       而从开发商变更规划和超越资质等级开发可以看出，建设局各部门层层监管，层层失责。或者说，建设局就不想监管开发商。购房者面临这样的处境，早有征兆。
       （一）变更规划：

       开发商于2008年8月通过挂牌取得编号为GX88（211/252）：2008-021宗地。宗地出让土地面积为113320.94㎡。

       出让合同约定： 总容积率不大于5.5；总建筑密度不大于40%；建筑高度不大于157.4米；绿地比例不小于15%。


       预售合同显示，我所在单元楼地上共44层，另有3层地下车库，每层高度为4米。则地上建筑高度为176米，大于控规。
       施工许可证证载建筑总面积为1085130.38㎡，则以此推算，该小区容积率约为9.58。
       如果该小区建筑密度未超标，则小区基底面积总和应该不大于45328.376㎡。小区实际高度超过限高18.6米，按5层计，加上地下车库的3层不属于计容面积，这8层建筑面积共362627.008㎡。故假如小区建筑密度未超标，剔除超高部分计容建筑面积为722503.38，该部分建筑容积率约为6.38。故该小区容积率、建筑密度均超标。
       梳理该小区的行政许可信息，该小区的规划是在建设工程规划阶段变更的规划。此后办理施工许可证，住建局未对前述问题审查。
       此外，该小区的施工许可证于2008年至2012年分批办理，期间烂尾过。后来直到2020年才交房。开发商申请复工，建设局均未对上述问题审查。
       （二）超越资质等级开发：
       前文已述，该小区施工许可证于2008年至2012年分批办理，证载建筑总面积为1085130.38㎡。

       然而，根据四川省住建厅回复，开发商西美投资于2013年9月16日申报房地产二级资质，同年11月15日获批。
       这就意味着，开发商办理施工许可证时，最多也只有房地产开发三级资质，甚至可能只有一个临时资质或者没有资质。
       即使到现在开发商已具备二级资质，其允许开发的建筑面积也不得超过25万㎡。
       然而住建局也没有审查其资质问题。

       11月28日，四川在线以《钥匙房本同时拿！成都高新区“交房即交证”进入常态化》为题，刊发了报道。面对采访，成都高新区公园城市建设局相关负责人表示，传统模式下交房后一般2年左右拿到产权证。
       应当在90天内过户，但普遍要等2年。显然，不履行对开发商的监管是公园城市建设局的“传统模式”。但是像本文所述，能为开发商接连开绿灯开到这种地步，若说双方之间不存在“勾肩搭背”，恐怕也不现实。当然，开发商这么大的手笔，单凭建设局恐怕未必能为其遮天蔽日，至于背后有没有更大的鱼，有待进一步调查。
       媒体分别向高新区公园城市建设局、四川西美投资有限公司、深圳前海嘉年鼎盛投资管理有限公司、深圳前海嘉年投资基金管理有限公司、花样年集团（中国）有限公司递送采访提纲。截至发稿，上述单位均未回复。
       编者按
       保交楼，是2022年7月28日中共中央政治局会议首次提出的工作任务，是稳民生的前提。
       在此背景下，郑州市发文表示，对不实质履行“保交楼”的房企“从严查税”。
       另一方面，前文所述开发商存在犯罪的合理嫌疑，需要公安机关采取措施进一步获取证据以判断是否达到刑事案件立案追诉标准。而成都市仍然是将购房者推给法院。
       两相对比之下，可能是郑州市对上级交办的任务执行得更加“不打折扣”，也更将老百姓的事放在心上。

 
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